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전세나 월세에서 벽지가 낡거나 훼손되면 “집주인이 도배해야 하나, 세입자가 원상복구해야 하나?”가 가장 헷갈리는 부분이죠.
하지만 모든 벽지 손상을 세입자가 새것으로 만들어 놓아야 하는 것은 아니며, 입주 당시 상태와 손상 원인, 계약 내용을 함께 확인해야 합니다.
오늘은 전·월세 도배의 원상복구 범위부터 비용 부담, 임대인과 분쟁 없이 합의하는 방법까지 하나씩 알아보겠습니다.
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부산시 수영구 광안해변로 100
TEL : 010 7577 8535
작성인 : 현장 21
1. 전세·월세 도배, 세입자가 무조건 원상복구해야 할까?
전세나 월세 계약이 끝날 때 가장 흔하게 다투는 부분 중 하나가 벽지입니다.
몇 년 동안 살다 보면 벽지가 자연스럽게 누렇게 변하기도 하고, 햇빛을 많이 받은 부분은 색이 바래기도 하죠.
그런데 퇴거를 앞두고 임대인이
“벽지가 처음보다 더러워졌으니 전체 도배를 해주세요.”
라고 요구하면 임차인 입장에서는 당황할 수 있습니다.
민법상 임차인은 임대차가 끝난 뒤 목적물을 반환하면서 원상회복 의무를 부담합니다. 다만 실제 어느 범위까지 복구해야 하는지는 임대차계약 내용, 입주 당시 상태, 임차인이 변경하거나 훼손한 정도 등을 구체적으로 따져봐야 합니다. 대법원도 원상회복 범위를 판단할 때 임대차 당시 상태와 임차인이 변경한 부분 등을 구체적으로 살펴야 한다는 취지로 판단하고 있습니다.
따라서 벽지가 조금 낡았다는 이유만으로 세입자가 집 전체 벽지를 새것으로 교체해야 한다고 단순하게 판단하기는 어렵습니다.
2. 자연스럽게 낡은 벽지와 직접 훼손한 벽지는 구분해야 합니다
전·월세 도배 분쟁에서 가장 중요한 것은 벽지가 왜 손상되었느냐입니다.
예를 들어 몇 년 동안 정상적으로 생활하면서 벽지 색이 바래거나 생활 흔적이 조금 남는 것은 임차인이 일부러 벽지를 훼손한 것과는 성격이 다릅니다.
반면 다음처럼 임차인의 행동 때문에 벽지가 크게 손상된 경우라면 이야기가 달라질 수 있죠.
벽에 대형 스티커나 시트지를 붙였다가 벽지가 함께 뜯어진 경우, 아이가 벽 전체에 낙서를 한 경우, 가구나 물건을 옮기면서 벽지가 넓게 찢어진 경우, 임대인의 동의 없이 진한 색상의 벽지로 변경한 경우 등이 대표적입니다.
이런 경우에는 임대인이 원상회복을 요구할 가능성이 높아집니다.
그래서 퇴거할 때 중요한 질문은
“벽지가 더러워졌나?”가 아니라 “이 손상이 정상적인 사용 과정에서 생긴 것인가, 아니면 별도의 훼손인가?”
라고 보는 편이 이해하기 쉽습니다.
3. 곰팡이나 결로가 생겼다면 무조건 세입자 책임일까?
전·월세 집에서 가장 판단하기 어려운 것이 바로 곰팡이입니다.
창문 주변이나 외벽 쪽에 곰팡이가 발생하면 임대인은 환기를 제대로 하지 않았다고 이야기하고, 임차인은 건물 자체에 결로 문제가 있다고 이야기하는 경우가 많죠.
하지만 곰팡이가 있다는 사실만으로 어느 한쪽 책임이라고 바로 단정하기는 어렵습니다.
외벽 단열 부족이나 누수, 건물 구조 문제 때문에 발생한 것인지, 아니면 장기간 환기를 하지 않거나 실내 습도를 지나치게 높게 유지해 발생한 것인지 원인을 확인해야 합니다.
민법 제623조는 임대인이 임차 목적물을 인도하고 계약 기간 동안 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다고 규정하고 있습니다. 따라서 건물 자체의 하자나 수선 문제와 관련된 경우라면 임대인의 유지·수선 의무도 함께 검토해야 합니다.
도배 현장에서도 곰팡이가 있다고 바로 새 벽지를 붙여버리면 안 됩니다.
누수나 결로 원인을 해결하지 않은 상태에서 도배만 새로 하면 얼마 지나지 않아 곰팡이가 다시 올라올 수 있기 때문이죠.
4. 벽지 한쪽이 손상됐다고 집 전체 도배 비용을 부담해야 할까?
이 부분도 실제로 많이 다투는 문제입니다.
예를 들어 방 한쪽 벽면의 벽지가 심하게 훼손되었다고 해보죠.
임대인은
“같은 벽지가 이제 단종됐으니 방 전체를 새로 해야 합니다.”
라고 할 수 있고, 임차인은
“제가 훼손한 것은 한쪽 벽뿐인데 왜 전체 비용을 내야 하나요?”
라고 할 수 있습니다.
이때는 손상 범위와 실제 복구 방법, 기존 벽지의 상태 등을 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
같은 벽지를 구할 수 있어서 한 면만 부분도배할 수 있다면 전체를 교체할 필요가 없을 수도 있습니다.
반대로 벽지가 단종되어 부분 보수만 하면 색상과 무늬 차이가 지나치게 크게 나타나는 상황도 있죠.
따라서 이런 경우에는 무조건 “전체 도배” 또는 “부분 도배”로 정하기보다 실제로 어느 범위까지 복구해야 원래 상태와 비슷해지는지를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
5. 입주 전에 벽지 사진을 꼭 찍어두세요
전·월세 도배 원상복구 분쟁을 줄이는 가장 좋은 방법은 사실 퇴거할 때가 아니라 입주할 때부터 준비하는 것입니다.
입주하기 전에 집 전체를 한 번 촬영해 두세요.
특히 기존 벽지가 찢어진 곳, 곰팡이가 있던 곳, 못 자국, 얼룩, 들뜬 부분은 가까이에서 사진을 찍어두는 것이 좋습니다.
가능하다면 임대인이나 부동산 중개인에게도
“입주 당시 벽지 상태입니다.”
라고 사진을 보내두면 더욱 확실합니다.
나중에 퇴거할 때 벽지 손상이 입주 전부터 있었는지, 거주 중 발생했는지를 확인하기가 훨씬 쉬워지죠.
실제로 원상복구 분쟁에서는 입주 당시 상태를 확인할 수 있는 자료가 상당히 중요합니다.
6. 세입자가 직접 도배하고 싶다면 먼저 집주인과 합의하세요
벽지가 마음에 들지 않는다고 세입자가 자신의 비용으로 새로 도배하는 경우도 많습니다.
특히 오래된 월세나 전세집이라면
“내가 살 집인데 내가 원하는 색으로 바꾸자.”
라고 생각할 수 있죠.
하지만 여기서 중요한 것이 있습니다.
먼저 임대인에게 알리고 동의를 받아두는 것입니다.
예를 들어 기존에는 화이트 벽지였는데 임차인이 진한 네이비나 검은색 벽지로 바꿨다면 계약이 끝날 때 원래 색상으로 다시 복구해달라는 요구를 받을 가능성이 있습니다.
그래서 도배 전에 문자나 카카오톡 등으로
“현재 벽지가 많이 낡아서 제 비용으로 아이보리 계열 벽지로 도배하려고 합니다. 퇴거할 때 기존 벽지로 원상복구하지 않아도 되는 것으로 합의할 수 있을까요?”
정도로 확인해두는 것이 좋습니다.
전화로 이야기하고 끝내기보다 나중에 확인할 수 있도록 기록을 남기는 것이 좋습니다.
7. 임대인과 도배 비용을 나눠 부담하는 방법도 있습니다
전·월세 집이라고 해서 반드시 집주인 또는 세입자 중 한쪽이 도배 비용을 전부 부담해야 하는 것은 아닙니다.
실제 현장에서는 서로 협의해서 비용을 나누는 경우도 있습니다.
예를 들어 기존 벽지가 오래돼 집주인도 조만간 도배할 생각이었는데 세입자가 입주 전에 새로 도배하고 싶어 한다면,
임대인은 기본적인 합지 도배 비용을 부담하고, 세입자는 자신이 원하는 고급 벽지나 실크벽지로 변경하면서 발생하는 추가 비용을 부담하는 방식으로 협의할 수도 있죠.
또 기존 벽지는 크게 문제가 없지만 세입자가 취향 때문에 도배를 원하는 경우에는 세입자가 비용을 부담하고 퇴거 시 원상복구를 하지 않는 조건으로 합의하는 방법도 있습니다.
결국 중요한 것은 누가 얼마를 내느냐보다 공사하기 전에 조건을 명확하게 정하는 것입니다.
8. 도배하기 전에 합의해야 할 내용은 4가지입니다
전·월세 집에서 도배를 계획하고 있다면 최소한 다음 내용은 미리 확인해두는 것이 좋습니다.
첫째, 누가 도배 비용을 부담하는지 정해야 합니다.
둘째, 합지인지 실크인지 등 어느 정도 수준의 벽지로 시공할지 정하는 것이 좋습니다.
셋째, 세입자가 원하는 벽지를 선택했을 경우 퇴거할 때 다시 원상복구해야 하는지를 확인해야 합니다.
넷째, 곰팡이나 누수처럼 건물 상태가 원인이라면 도배 전에 원인 보수를 누가 할 것인지 정해야 합니다.
이 네 가지만 명확하게 합의해도 나중에 생길 수 있는 상당수의 분쟁을 줄일 수 있습니다.
9. 퇴거 직전에 급하게 도배부터 하지 마세요
이사 날짜가 다가오면 임차인 입장에서는 보증금을 빨리 돌려받고 싶기 때문에
“괜히 문제 만들지 말고 그냥 내가 도배하고 나가자.”
라고 생각할 수도 있습니다.
하지만 먼저 집주인에게 현재 벽 상태를 보여주는 것이 좋습니다.
사진을 보내고
“이 부분을 어느 정도까지 복구하면 될까요?”
라고 확인한 뒤 필요한 부분만 시공하는 편이 훨씬 안전합니다.
집주인은 부분도배 정도면 괜찮다고 생각하고 있는데 세입자가 괜히 집 전체를 도배해 비용을 쓸 수도 있고, 반대로 임차인은 한 면만 고쳤는데 임대인은 다른 범위까지 복구해야 한다고 생각할 수도 있기 때문이죠.
시공하기 전에 범위를 합의하는 것, 이것이 가장 중요합니다.
10. 합의가 안 된다면 임대차분쟁조정위원회도 이용할 수 있습니다
벽지나 원상복구 문제로 임대인과 임차인이 합의하지 못하는 경우에는 바로 감정적으로 다투기보다 관련 분쟁조정 제도를 알아보는 것도 방법입니다.
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회는 임대차와 관련된 보증금 반환, 주택 반환, 유지·수선의무 등 여러 분쟁을 조정 대상으로 다루고 있으며, 임대인과 임차인 모두 신청할 수 있습니다. 실제로 벽지 훼손과 집안 수리를 둘러싼 분쟁 사례도 안내하고 있습니다.
다만 실제 책임 범위는 계약서 내용과 입주 당시 상태, 벽지 훼손 원인, 당사자 사이의 합의 등에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 분쟁이 커질 가능성이 있다면 계약서, 입주 당시 사진, 문자나 카카오톡 대화, 수리 견적서 등을 보관해두는 것이 좋습니다.
11. 21년 도배 현장에서 보면 공사 전에 정하는 것이 가장 중요합니다
전세나 월세집 도배 현장에 가보면 집주인과 세입자가 서로 생각하는 공사 범위가 다른 경우가 의외로 많습니다.
세입자는
“집주인께서 도배해도 된다고 했어요.”
라고 하는데,
집주인은
“도배는 해도 된다고 했지만 나갈 때 원래대로 돌려놓는 조건이었어요.”
라고 이야기하는 식이죠.
이렇게 되면 도배업체도 중간에서 난감해질 수밖에 없습니다.
그래서 저는 전·월세집 도배를 상담할 때 가능하면 집주인과 세입자가 먼저 시공 범위와 비용 부담을 정한 뒤 공사를 진행하는 것이 좋다고 말씀드립니다.
특히 색상이 강한 벽지나 기존 벽 상태를 크게 변경하는 공사라면 더욱 그렇습니다.
몇 줄의 문자 한 통이 나중에 수십만 원, 경우에 따라서는 그 이상의 원상복구 분쟁을 막아줄 수도 있습니다.
마무리
전세·월세집의 도배 원상복구는 단순히
“세입자가 살았으니 세입자가 새로 해놓고 나가야 한다.”
라고 판단할 문제는 아닙니다.
입주 당시 벽지가 어떤 상태였는지, 얼마나 거주했는지, 현재 벽지 손상이 정상적인 사용 과정에서 생긴 것인지 아니면 별도의 훼손 때문인지, 계약서에 어떤 내용이 있는지를 함께 확인해야 합니다.
또 곰팡이나 누수처럼 건물 자체의 문제와 관련되어 있다면 임대인의 유지·수선 의무도 함께 검토해야 합니다.
그래서 전·월세 도배에서 가장 중요한 것은 공사를 먼저 하는 것이 아니라 서로의 책임 범위를 먼저 확인하는 것입니다.
입주할 때 사진을 남기고, 도배하기 전에 임대인과 협의하고, 비용과 원상복구 범위를 문자 등으로 남겨두세요.
도배 현장에서 보면 좋은 벽지를 고르는 것보다 공사 전에 집주인과 세입자가 같은 내용을 이해하고 있는 것이 훨씬 중요한 경우가 많습니다.
그 한 번의 확인이 이사할 때 생길 수 있는 불필요한 도배비와 원상복구 분쟁을 크게 줄여줄 수 있습니다.